Ипотека әрқашан халықты тұрғын үймен қамтамасыз етуде маңызды рөл атқарған. Мысалы, АҚШ Риелторлар ұлттық қауымдастығының деректері бойынша, алғаш рет үй сатып алған америкалықтардың 52%-ы стандартты банктік несие (Conventional Loan), 29%-ы Федералды тұрғын үй басқармасы сақтандырған ипотека (FHA Loan), ал 9%-ы ардагерлерге арналған қарыз қаражатын (VA Loan) пайдаланған. Яғни, мұндай мәмілелердің 10-ының 9-ы қарыздық қаржыландыру арқылы жүзеге асқан.
Тағы бір мысал: 2023 жылы Еуропалық одақ елдерінің тұрғындарының 69,2%-ы өз үйлерінде, ал 30,8%-ы жалдамалы баспанада тұрған. Үй иелерінің 44,2%-ы өз үйлерінің толық иесі болса, 24,9%-ы ипотека немесе тұрғын үй несиесі арқылы баспана алған. Осылайша, әрбір үшінші үй иесі және төртінші тұрғын ипотекалық баспанада өмір сүріп отыр. Ал Норвегия, Нидерланд немесе Исландия сияқты елдерде, ЭЫДҰ деректеріне сәйкес, шамамен 50% үй иелері ипотека төлеуде.
Ranking.kz мәліметінше, Қазақстандағы ипотекалық нарық үш сегмент арқылы қарастырылды: Отбасы банкінің тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі шеңберіндегі ипотекалық бағдарламалар, бастапқы және қайталама тұрғын үйге арналған стандартты банктік ипотека және банктер мен құрылыс компанияларының серіктестік ипотекалық бағдарламалары.
Алдымен Отбасы банкінен бастайық. Бұл – тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесі аясында жұмыс істейтін мемлекеттік қаржы институты. Жүйе депозитке қаражатты жоспарлы түрде жинауды, банк сыйақысын және мемлекеттен премия алуды, кейін сол жинақталған қаражат негізінде ең тиімді мөлшерлемелермен ипотекалық қарыз рәсімдеуді көздейді.
Банкте тұрғын үй, аралық және алдын ала қарыз алуға болады – жинақтау мерзіміне, жиналған қаражаттың көлеміне және бағалау көрсеткішіне (БК) байланысты. Бұл көрсеткіш қарыз алушының жинақтау тәртібін және қаржылық тәртібін сипаттайды.
Қазақстандықтар арасында ең танымал нұсқа – аралық қарыздар. Мұндай қарыздардың мөлшерлемесі 6%-дан (ЖТСМ 6,2–6,3%) 8,5%-ға дейін (ЖТСМ 9–9,6%) құрайды. Бұл займды алу үшін депозитте тұрғын үй құнының 50%-ы жиналуы керек және бағалау көрсеткіші 5 болуы тиіс. Мұндай көрсеткішке жету үшін депозиттегі жинақтар 6 айдан астам уақыт жатуы қажет. Ең қолжетімді займ түрі – тұрғын үй займдары. Олардың мөлшерлемесі 3,5%-дан (ЖТСМ 3,6–4,4%) 5%-ға дейін (ЖТСМ 5,1–6,9%) жылдықты құрайды. Мұндай қарыз алу үшін де депозитте соманың 50%-ын жинап, бағалау көрсеткішін 16 деңгейіне жеткізу қажет. Ол үшін депозитке кемінде үш жыл бойы ақша жинау керек.
Сонымен қатар, Отбасы банк әлеуметтік осал топтарға арналған мемлекеттік жеңілдетілген бағдарламалардың операторы болып табылады. Мұндай қарыздардың мөлшерлемесі бар болғаны 2%-дан (ЖТСМ 2,0–2,1%) басталады.
Банкте жастарды қолдауға арналған өңірлік тұрғын үй бағдарламалары да бар, олардың мөлшерлемесі 5%-дан (ЖТСМ 5,2–5,7%) басталады және бастапқы жарнасы ең төмен деңгейде. Сондай-ақ «Жасыл ипотека», жас ғалымдарға арналған бағдарлама, «Дипломмен – ауылға» сияқты арнайы жобалар бар (соңғысында бастапқы жарна мүлде қажет емес, ал мөлшерлеме – 1%).
Ескеретін жайт, биылғы қарашадан бастап Отбасы банкі «Наурыз» және «Наурыз Жұмыскер» бағдарламалары бойынша өтінім қабылдауды бастады.
Мемлекеттен Отбасы банкінің депозиттеріне берілетін премия жыл сайын 20% мөлшерінде есептеледі және ол 200 АЕК-тен (2025 жылы 786 400 теңге) аспайтын сомаға салынады. Демек, 2025 жыл қорытындысы бойынша ең жоғары мемлекеттік сыйақы 157 280 теңге болады. Бұл сыйақы аралық немесе алдын ала қарыздар бойынша кепілдегі депозиттерге де есептеледі. Сыйақы тек Қазақстан азаматтарына және тек бір депозитке ғана төленеді. Егер бір жыл ішінде 200 АЕК-тен артық қаражат жиналса, артық сома келесі жылға ауыстырылады.
Келесі кезекте Қазақстандағы екінші деңгейлі банктердің ипотекалық өнімдерін қарастырайық. Ресми сайттардағы ақпаратқа сәйкес, стандартты ипотекалық несиелерді сегіз банк ұсынады. Олардың барлығы бастапқы және қайталама тұрғын үйге арналған стандартты ипотека, сондай-ақ құрылыс компанияларымен бірлескен серіктестік бағдарламаларды ұсынады. Солардың ішінде бір ForteBank өз өнімдерінің бірін уақытша тоқтатқанын хабарлаған.
Сонымен, стандартты ипотеканы Halyk Bank, Банк ЦентрКредит, Freedom Bank, KZI Bank, Altyn Bank, ForteBank және Шинхан Банк Қазақстан ұсынады. Ең төменгі жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесі (ЖТСМ) ForteBank-та — 5,2%-дан басталады. Банк ЦентрКредит өнімдері бойынша JANA Ипотека – 6%, #Ипотека және Ипотека ДДУ өнімдері – 24,3%. Келесі орындарда Шинхан Банк Қазақстан (20%-дан) және Halyk Bank (23%-дан) тұр.
Ипотекалық займның ең ұзақ мерзімі – 240 ай, мұндай шартты Halyk Bank, Freedom Bank, Altyn Bank және Шинхан Банк Қазақстан ұсынады. Ең жоғары несие сомасы – 200 млн теңге (KZI Bank), одан кейін Altyn Bank (175 млн теңге), Банк ЦентрКредит, ForteBank және Шинхан Банк Қазақстан (100 млн теңгеге дейін). Halyk Bank-та ең жоғары сома қарыз алушының төлем қабілетіне байланысты есептеледі.
ҚР Қаржы нарығын реттеу және дамыту агенттігі мен Ұлттық банк ипотекалық қарыздар бойынша ЖТСМ шекті мөлшерін 25%-дан 20%-ға дейін төмендету туралы шешім қабылдаған болатын. Бұл норма 2025 жылғы қарашада күшіне енуі тиіс еді. Алайда қазан айының соңында базалық мөлшерлеме 18%-ға көтерілгеннен кейін, банктердің ипотекалық өнімдерінің табыстылығы төмендеп, несие беру көлемі қысқаруы мүмкін болғандықтан, реттеушілер бұл норманы 2026 жылғы 1 шілдеге ауыстырды, шекті деңгейді 25% деңгейінде қалдырды. Бұл шешім банктерге жаңа жағдайға бейімделуге мүмкіндік беру үшін қабылданды.
Ипотеканы құрылыс компанияларымен серіктестікте ұсынатын банктер де бар: Банк ЦентрКредит, Freedom Bank, Bank RBK және Altyn Bank. Серіктестер тізімі ауқымды. Мысалы, Банк ЦентрКредит – BI Group, ORDA Invest, Sardar Group, Sensata Group, BAZIS-A, MWC («Мой дом»), BS Holding және басқа да компаниялармен жұмыс істейді. Freedom Bank – BI Group, «Aspan City», «Semireche» компанияларымен, Altyn Bank – BI Group, BAZIS-A және Sensata Group-пен, ал Bank RBK – «Орынбор 2017», «Magenta Park», «Silver House Building» компанияларымен серіктес.
Мұндай серіктестік ипотекалардың ЖТСМ мөлшерлемесі 0,1%-дан (Банк ЦентрКредит және Altyn Bank) бастап, 24,5%-ға дейін (Freedom Bank) өзгереді. Ипотеканың ең ұзақ мерзімі Freedom Bank пен Altyn Bank-та – 240 ай, ал Банк ЦентрКредит пен Bank RBK-та – 180 ай. Ең жоғары несие сомасы Altyn Bank-та – 175 млн теңге, Банк ЦентрКредит – 100 млн теңгеге дейін, Bank RBK – 75 млн теңгеге дейін, Freedom Bank – 70 млн теңгеге дейін.
Осылайша, Қазақстанда ипотекалық өнімдер бойынша ұсыныстар жеткілікті, ал олардың ішіндегі ең тиімділері – Отбасы банкінің тұрғын үй құрылыс жинақ жүйесіндегі несиелер мен банктердің құрылыс компанияларымен бірлесіп іске асыратын серіктестік ипотекалық бағдарламалары.
