Баспана бағасы құбылып тұр...

Сұраныс пен тәуекел таразысы

Еліміз риелторларының өзін-өзі реттейтін қауымдастығы президентінің кеңесшісі Нина Лукьяненконың айтуынша, тұрғын үй бағасы таяу уақытта күрт өседі деп нақты айту қиын. Оның пікірінше, ресми статистика да нарықтағы нақты жағдайды толық көрсете бермейді.

«Кейінгі айлардағы динамикаға қарасақ, инфляция деңгейіндегі ғана ауытқулар байқалады. Қаңтарда өсім 2,5 пайыз болса, кейінгі айларда 0,2 пайыздан 0,6 пайызға дейінгі аралықта қалыптасты. Бұл нарықтың әлі де дағдарыс жағдайында тұрғанын көрсетеді. Оның үстіне ресми статистика көбіне нақты мәмілелерге емес, жарнамалардағы бағаларға сүйенеді. Сондықтан статистикалық көрсеткіштер мен нарықтағы шынайы ахуал әрдайым сәйкес келе бермейді», дейді маман.

Әсіресе қайталама тұрғын үй нарығына қысым күшейіп келеді. Бұрын салынған ескі үйлер ипотекалық бағдарламалар аясынан біртіндеп шеттетіліп жатыр. Себебі банктердің басым бөлігі пайдалануға берілгеніне 50 жылдан асқан үйлерге ипотека рәсімдеуге құлықсыз. Бұл өз кезегінде мұндай баспаналардың нарықтық құнына әсер етеді.

Егер пәтерге ипотекалық несие берілмесе, сатушы әлеуетті сатып алу­шы­лардың едәуір бөлігін жоғалтады. Сұра­ныстың төмендеуі бағаның да құлдырауына алып келеді. Қазір қайталама нарықтағы тұрғын үйлер жаңа салынған үйлермен бәсекеде ұтылып барады. Өйткені құрылыс компаниялары бөліп төлеу, жеңілдетілген мөлшерлемелер, жөндеу жұмыстары және басқа да қосымша артықшылықтар ұсынып отыр.

Қолжетімді ипотеканың өзі кезінде тұрғын үй бағасының күрт өсуіне әсер еткен факторлардың бірі болғаны белгілі.

«Кез келген адам арзан ипотека ала алатын жағдайда нарық бірден қызып кетеді. Бірыңғай жинақтаушы зейнетақы қорының қаражатын пайдалану мүмкіндігі берілген кезеңде де осындай жағдай орын алды. Қосымша қаржылық қолдау тоқтаған соң бағалар біртіндеп төмендей бастады. Сондықтан жеңілдетілген бағдарламалар нақты мұқтаж азаматтарға ғана бағытталуы керек», дейді сарапшы.

Жалдамалы тұрғын үй нарығы да бұрынғыдай маусымдық факторларға тәуелді. Әсіресе Алматы мен Астанада студенттердің сұранысы бағаға айтарлық­тай ықпал етеді. Жаз мезгілінде жалдау нарығы баяулап, күзде қайта жанданады. Кейінгі  жылдары студенттік жатақханалар мен кампустар саны артқанымен, бұл жалдау нарығындағы қысымды айтарлықтай азайта алған жоқ. Себебі ірі қалалар жұмыс орындары, бизнес мүмкіндіктері және ішкі көші-қон есебінен тұрғындарды өзіне тартуды жалғастырып келеді.

Ал жер сілкіністерінен кейін жеке тұр­ғын үйлерге қызығушылық артқанымен, халық көпқабатты үйлерден жаппай бас тартып отырған жоқ. Тек сатып алушылар жоғарғы қабаттағы пәтерлерге сақтықпен қарай бастады. Сондықтан мұндай пәтерлерге кей жағдайда 10 пайызға дейін жеңілдік ұсынылуы мүмкін.

Сонымен бірге сарапшылар салынып жатқан тұрғын үйді сатып алу кезінде ерекше мұқият болуға шақырады. Бүгінде мемлекет құрылыс компанияларына қойылатын талаптарды күшейтіп, заңсыз құрылыс нысандарын анықтау мен лицензияларды тоқтату жұмыстарын қолға алған. Дегенмен мамандардың негізгі кеңесі өзгермейді: баспана сатып алғанда міндетті түрде үлестік қатысу туралы келісімшарт жасасу қажет.

Брондау, инвестициялау немесе бірлескен қызмет туралы келісімдер сатып алушыға толық құқықтық кепілдік бере алмайды. 

Риелторлардың бірыңғай реестрі қажет

Қазақстандағы риелторлық қызмет нарығы әлі де жүйелі реттеуді қажет етеді. Қазіргі таңда өзін риелтормын деп таныс­тыратын, бірақ кәсіби біліктілігі жоқ адамдардың әрекеттеріне қатысты шағымдар жиі түседі.

Осыған байланысты қазір барлық ­ри­­­­­­­­­­е­­­л­­торларды өзін-өзі реттейтін ұйымдарға міндетті түрде мүшелікке енгізуді көз­дейтін заң жобасы талқыланып жатыр.

Басты мәселенің бірі – елімізде «риелтор» мамандығының ресми мәртебесінің болмауы. Риелторлық қызметтің ұлттық стандарты бекітілгенімен, бірыңғай біліктілік талаптары мен міндетті тіркеу жүйесі әлі енгізілмеген.

«Мамандықтардың бірыңғай анық­тама­­лығында «риелтор» деген атау жоқ. Міндетті емтихан да, кәсіби талаптар да қарастырылмаған. Соның салдарынан кез келген адам хабарландыру беріп, өзін ­ри­­­елтормын деп көрсете алады. Бірақ оның кәсіби нарыққа ешқандай қатысы болмауы мүмкін», дейді Н.Лукьяненко.

Риелторлар қауымдастығы бұл саланы заңнамалық тұрғыдан реттеу мәселесін 2009 жылдан бері көтеріп келеді. 2021 жылы риелторлық қызметтің ұлттық стандарты қабылданғанымен, негізгі бастамалар толық жүзеге аспады.

Солардың бірі – мемлекеттік риелторлар реестрін құру. Мұндай тізілім арқы­лы кез келген азамат маманның ресми мәртебесін, кәсіби ұйымға мүшелігін және қыз­мет көрсету құқығын тексере алар еді. Қазір мұндай жүйе болмағандықтан, нарық­тағы бақылау әлсіз күйінде қалып отыр.

Маманның айтуынша, көптеген азамат келісімшартқа қол қойғанымен, оның талап­тарын мұқият оқымайды. Кей жағ­дай­­ларда құжатта клиент баспананы өз бетінше сататын болса, риелторды алдын ала хабардар етуге міндетті екені көрсе­тіледі. Алайда бұл талап орындалмай, кейін сот дауы мен комиссия төлеуге қатыс­ты мәселелер туындайды.

Риелторлық қызмет азаматтық-құқық­тық қатынастармен реттелетін кәсіпкерлік қызмет болғандықтан, барлық талаптар жазбаша түрде рәсімделуге тиіс. Қызмет құны жоғары болғандықтан, міндетті түрде азаматтық-құқықтық келісімшарт жасалғаны жөн. Құжат талаптарын тал­қылап, өзгерістер енгізуге немесе толық­тыруға мүмкіндік бар. Мұндай тәжірибе алаяқтық тәуекелдерін азайтып, клиент пен агент арасындағы даулардың алдын алады. 

Қай қалаға қаржы салған тиімді?

Кейінгі жылдары Алматы мен Астана­да­ғы тұрғын үй бағасының айырмашылығы айтарлықтай қысқарды. Егер бірнеше жыл бұрын елордадағы баға оңтүстік астанадан 30–40 пайызға төмен болса, бүгінде бұл айырмашылық іс жүзінде жойылған.

Qazaq Expert Club құрылыс саласының сарапшысы Диляра Сейітнұрова мұны Астана нарығының қарқынды дамуымен байланыстырады.

«Бұрын айырмашылық анық байқала­тын. Қазір бағалар іс жүзінде теңесті. Бұл – елорда нарығындағы белсенді өсімнің нәтижесі», дейді сарапшы.

Алматы нарығы бірнеше сегментке бөлінеді. Мәселен, Алатау және Наурызбай аудандарында эконом-класс тұрғын үйінің бір шаршы метрі 480–550 мың теңге аралығында болса, комфорт-класс сегментінде бұл көрсеткіш 650–780 мың теңгеге жетеді. Ал Бостандық пен Әуезов аудандарында, әсіресе Абай даңғылынан жоғары орналасқан тұрғын үйлердің бағасы 800 мың теңгеден басталып, 1,5 миллион теңгеге дейін барады. Медеу ауда­нында бұл көрсеткіш одан да жоғары.

Астанада тұрғын үй бағасы жаңа аудандардың дамуына байланысты қалыптасып отыр. Сарыарқа ауданында тұрғын үйдің бір шаршы метрі 315–500 мың теңге болса, Нұра ауданында 525–595 мың теңге аралығында. Ал Есіл ауданында, әсіресе EXPO маңында баға 530 мың теңгеден 1,1 миллион теңгеге дейін жетеді.

Сарапшының мәліметінше, 2025 жылдың желтоқсанында Астанада тұр­ғын үй мәмілелерінің тарихи рекорды тіркелген. Ал 2026 жылдың алғашқы тоқсанында жарнамалардағы баға өсімі Алматыдағы 1 пайызға қарсы шамамен 7 пайызды құраған.

Оң көші-қон сальдосы елордадағы сұранысты арттырып, бағаның өсуіне ықпал ететін негізгі факторлардың бірі болып отыр.

Жалдау нарығында да айырмашылық байқалады. Алматыда бір бөлмелі пәтерді жалдау құны қаланың орталығында шамамен 365 мың теңге, шеткі аудандарда 238 мың теңге деңгейінде қалыптасқан. Кейінгі айларда бағаның аздап төмендеу үрдісі байқалады. Жылдық табыстылық 5–7 пайызды құрап, инвестицияның өтелу мерзімі орта есеппен 13–15 жылға созылады.

Астанада бір бөлмелі пәтерді жалдау құны орталықта шамамен 259 мың теңге, шеткі аудандарда 173 мың теңге шамасында. Мұнда жалдау табыстылығы 7–9 пайызға дейін жетеді.

Colliers Kazakhstan деректеріне сәйкес, елорданың кейбір аудандарында екі бөлмелі пәтердің нақты табыстылығы, баға өсімін есептегенде, 13 пайызға дейін жетуі мүмкін. Инвестицияның өтелу мерзімі шамамен 10–12 жыл.

Сарапшылардың пікірінше, қай қалаға қаржы салу қажеттігі инвестордың мақсатына байланысты. Егер негізгі мақсат – баспананы өзіңіз пайдалану немесе капиталды сақтау болса, Алматы нарығы тұрақтырақ саналады. Мұнда жалға алу­шылардың төлем қабілеті жоғары әрі бос тұрған пәтерлердің үлесі аз.

Ал инвестициялық тұрғыдан алғанда Астана нарығы тартымдырақ көрінеді. Себебі мұнда тұрғын үй бағасы жоғары қарқынмен өсіп келеді. 

Тұрғын үй құны қалай қалыптасады?

Алматыдағы жаңа тұрғын үй кешенде­рінде бір шаршы метрдің орташа бағасы бүгінде 750–850 мың теңге аралығында.

Көпшілік тұрғын үй бағасының жоғары болуын құрылыс салушылардың пайдақорлығымен байланыстырады. Алайда бір шаршы метрдің шартты түрде 800 мың теңгелік құнын бөлшектеп қарастырсақ, қаражаттың қайда жұмсала­тыны анық көрінеді.

Шығындардың ең үлкен бөлігі құры­лыс жұмыстарына кетеді. Бір шаршы метр салуға орта есеппен 320–380 мың теңге қажет. Оның шамамен 165 мың теңгесі құ­рылыс материалдарына, 75 мың теңгесі жұ­мысшылардың еңбекақысына жұмсалады. Ал сейсмикалық қауіпсіздікті қамтамасыз ету үшін қосымша 30–35 мың теңге кетеді.

Екінші ірі шығын – жер телімі. Оның құны бір шаршы метрге шаққанда 160–180 мың теңгені құрайды. Алматының жоғары бөлігінде немесе «алтын квадрат» аумағында жердің үлесі жалпы құнның төрттен біріне дейін жетуі мүмкін.

Бағаның ауданға қарай әртүрлі болуы да осы факторлармен байланысты. Жер қаншалықты қымбат болса, тұрғын үйдің соңғы бағасы да соғұрлым жоғары болады.

Сонымен бірге тұрғын үй бағасына қосылған құн салығының 12 пайыздан 16 пайызға дейін өсуі де әсер етуде. Қазіргі жағ­дайда салық жүктемесі бір шаршы метрге шаққанда 144–160 мың теңге көле­мінде, яғни жалпы құнның шамамен бестен бір бөлігін құрайды.

Құрылыс компанияларының опера­ция­­лық шығындары да аз емес. Сату кең­селерін ұстау, маркетинг пен жарнама шығындары бір шаршы метрге 56–80 мың теңге аралығында болса, құрылыс­қа тартылған несиелердің пайыздық тө­лемдері тағы 40–64 мың теңгені құрайды.

Нәтижесінде, құрылыс салушының таза пайдасы бір шаршы метрден шамамен 50–70 мың теңге немесе жалпы құнның 6–8 пайызы деңгейінде қалыптасады. Құрылыс саласының жоғары тәуекелдерін ескерсек, бұл аса жоғары табыс емес.

Сарапшылардың пікірінше, тұрғын үй бағасының өсуіне әсер ететін факторлар әлі де сақталып отыр. Қазіргі таңда жаңа тұрғын үй кешендерінің жанынан мектептер мен балабақшалар салуға құрылыс компанияларының міндетті жарна төлеуі мәселесі талқылануда. Егер мұндай талап енгізілсе, әр шаршы метрдің өзіндік құнына қосымша 15–20 мың теңге қосылуы мүмкін.

Сондықтан бүгінгі бағаларды нарықтың ең жоғарғы шегі деп қарастыруға негіз жоқ. Халық санының өсуі, урбанизация, құрылыс шығындарының қымбаттауы және жаңа инфрақұ­ры­лымдық талаптар алдағы жылдары тұр­ғын үй нарығына ықпалын жалғастыра бермек.

АЛМАТЫ