Баспана бағасына көзқарас
Кейінгі жылдары тұрғын үй нарығындағы баға тоқтаусыз өсіп келеді. Баспана бағасының шарықтағаны соншалық, оның қарқыны инфляция деңгейінен де асып түскен. Energyprom.kz порталының хабарлауынша, 2025 жылдың қазан айында бастапқы нарықтағы пәтерлердің бағасы 13,1%-ға өссе, қайталама нарықтағы үйлердің бағасы 11,6%-ға көтерілген.
Мамандар елдегі тұрғын үй нарығындағы қымбатшылық барлық өңірде байқалып отырғанын айтады. Бұрын пәтердің қымбаттауы жағынан үнемі Астана мен Алматы көш бастап тұрса, биыл бұл мегаполистерді Павлодар қаласы басып озған. Мұнда тұрғын үй бағасы бір жылдың ішінде 24,2%-ға өскен. Одан кейінгі орында Қонаев (17,8%-ға), Алматы (16,2%), Шымкент (15,5%), Қызылорда (15,3%) және Астана (13,7%) тұр. «Осы алты қалада баға өсімі республика бойынша орташа деңгейден асып түсті. Ал қалған 14 қалада тұрғын үй бағасы біршама бәсең, өсім 5%-дан аспайды», деп көрсетілген статистикалық мәліметте.
Жоғарыда аталған қалалардағы тұрғын үй бағасының қымбаттау себебін сарапшылар урбанизациялық жағдаймен, миграциялық сұраныстың өсуімен, экономикалық ресурстардың көптігімен байланыстырады. Бірақ бірнеше қаладағы бағаның шарықтауы Қазақстанның тұрғын үй нарығындағы жалпы ахуалды көрсетпесе керек.
«Жылжымайтын мүлік бағасының өсуіне әдетте көптеген фактор қатар әсер етіп жатады. Ал биыл бағаның шарықтауына негізінен заңнамадағы өзгерістер себеп», деп топшылайды сарапшылар. Зерттеушілердің мұндай байламға келуінің өзіндік себебі бар. Естеріңізде болса, осы жылы «Кейбір заңнамалық актілеріне тұрғын үй құрылысына үлестік қатысу, автомобиль жолдары және мүгедектігі бар адамдарды тасымалдау жөніндегі қызметтерді көрсету мәселелері бойынша өзгерістер мен толықтырулар енгізу туралы» заңға үш түзету пакеті әзірленіп, іске қосылған еді. Бірінші түзету пакеті биыл шілде айында, одан кейінгісі тамызда күшіне енді. Ал үшінші пакеті 2026 жылы қолданысқа енеді.
Бұл заңнамалық құжаттың екінші түзету пакеті үлестік құрылыс саласындағы мемлекеттік реттеуді күшейтуімен ерекшеленеді. Құжатта үлескерлердің құқы, оларды сенімсіз құрылыс компанияларынан қорғау секілді мәселелер қаттап жазылған. Тұрғын үйге қатысты жасалатын келісімдердің ашық әрі қауіпсіз болуына да мән берілген. Сондай-ақ рұқсатсыз салынып жатқан тұрғын үй-жайларына үлескер тартуға және алдын ала келісімдер жасасуға тыйым салынады. Әкімдіктің рұқсаты немесе бірыңғай оператордың кепілдігі болмаса, құрылысы жүріп жатқан тұрғын үй кешенін жарнамалауға да болмайды. «Жаңа заңнама бойынша үлестік құрылыс ережелері қатаңдана түсті. Келесі жылдан бастап құрылыс компаниялары тұрғын үй кешенін пайдалануға беру мерзімін бұрынғыдай тоғыз айға дейін созып жүре алмайды. Жаңа талап бойынша тұрғын үй кешенін тапсыру мерзімі өткеннен кейін бес айдың ішінде құрылысты пайдалануға беруі керек. Міне, осы сияқты шарттардың заңнамаға енгізілуі тұрғын үй бағасының қымбаттауына әкелді», дейді «Halyk Finance» сарапшылары.
Салықтың да салмағы бар
Жаңа жылдың алғашқы күнінен бастап елімізде жаңа Салық кодексі күшіне енеді.
Елдің салық жүйесін түбегейлі өзгертуді көздейтін Кодексте қосылған құн салығы мөлшері ұлғайып, 16% болып белгіленді және жиырма жылдан астам уақыт бойы ҚҚС төлеуден босатылған құрылыс компаниялары оны төлеуге міндеттелді. Әлбетте, мұндай өзгерістер құрылыс «лоббистеріне» оңай тимегені анық. Олар да қарап қалмай, тұрғын үй жобаларынан түсетін пайданы сақтап қалу үшін алдын ала қам жасап, бағаны көтере бастады. Ал баспана бағасы бәрібір көтеріледі деп жанталасқан тұтынушылар да үй қатты қымбаттамай тұрып, оған ақша салуға тырысты. «Үй алып-сатумен айналысатын делдалдар жаңа үйлердегі бағаның біртіндеп қымбаттап жатқанын бағамдап, қайталама нарықтағы үйлердің құнын да өсіре бастады. Осылайша, тұрғын үйге деген сұраныстың артуы баға өсіміне әкелді», дейді сарапшылар.
Еліміздегі құрылыс компаниялары қосылған құн салығын төлеуден босатылғанын жоғарыда айттық. Әу баста бұл жеңілдік тұрғын үй бағасын тұрақты ұстау, оның бағасын халыққа аз да болса қолжетімді ету мақсатынан туындаған еді. Бірақ мемлекеттің құрылыс салушыларға жасаған бұл ұзақ жылғы «жақсылығы» ақтала қойған жоқ. Кейінгі кездері Парламент депутаттары салық жеңілдігін жиырма жылдан астам уақыт бойы пайдаланып келсе де, тұрғын үй бағасын өсірумен болған құрылыс компанияларына шүйліге бастады.
ҚҚС төлеуге міндеттейтін норманы қолдайтынын білдірген Мәжіліс депутаты Бақытжан Базарбек: «Біз 23 жыл бойы құрылыс компанияларын қолдап келдік. Оларға субсидия бердік, дотацияны да аяған жоқпыз. Баспана бағасын арзандатсын деп қосылған құн салығынан да босаттық. Былайша айтқанда, мемлекет олардың байып кетуіне жағдай жасады. Ал олар қайтті? Тұрғын үйдің бағасын жиырма есе өсірді. Кейбір құрылыс қожайындары «Форбс» тізімінде жүр. Енді бірі капиталын шетелге асырды. Үлескерлерді алдап, сазға отырғызып кеткендер де бар. Енді құрылыс компанияларына қандай да бір тоқтам болуы керек қой», дейді.
Мұндай пікірді Парламент депутаты Мұрат Әбенов те қостайды. «Құрылыс компаниялары мемлекеттің сенімін өз мүддесіне пайдаланды. ҚҚС-ны алып тастаса, пәтердің шаршы метрін арзанға сатамыз деп уәде етті. Бірақ салық жеңілдігінің пайдасын халық көрген жоқ. Тұрғын үй бағасы өсумен болды. Салада жемқорлық көбейді, алаяқтар қаптап кетті. Құрылысқа кепілдік беру мерзімін 10 жылдан 2 жылға азайтуымыздың өзі қателік болды. Құрылыстан сапа кетті. Баспанаға мұқтаж халық арзан материалдармен салынған қымбат үйді сатып алуға мәжбүр», дейді М.Әбенов.
«Депутаттар көтеріп отырған мәселе біраз заңнамалық құжатқа негіз болды. Салық кодексіндегі өзгерістер мен үлестік құрылыс саласындағы талаптар баға саясатына онша әсер ете қоймайды, есесіне тұрғын үй нарығы «көлеңкелі» мәмілелері мен келісімдерден тазарып, бюджет қоржыны қосымша қаражатпен толығады», дейді сарапшылар.
Баспана құнына қатысты болжам
Үкімет қосылған құн салығы жеңілдігін алып тастау туралы шешімді қабылдамас бұрын баға саясатына қатысты арнайы талдамалық жұмыс жүргізген. Соның нәтижесін алға тартқан министрлер кабинеті тұрғын үй нарығында дүрлігу туғызатындай күрделі мәселе туындамайтынына сенімді.
Тұрғын үй нарығының сарапшысы Айбар Олжаевтың айтуынша, жаңа салық талаптары 2026 жылдан бастап салынатын үйлерге ғана қатысты. Осыған дейін қадасы қағылып, пайдалануға берілген нысандарға салық салынбайды. «Спекулятивті факторлар әсерін есептемегенде, тұрғын үй бағамында аса өзгерістер бола қоймайды. Қазіргі спекулятивті көзқарастар келесі жылдың алғашқы тоқсанынан кейін бәсеңсіп, баспана бағасы қалыпты деңгейге түседі», дейді экономист-сарапшы.
Ал Krisha.kz сайты сату бөлімінің басшысы Имран Османов кейінгі апталарда Астана мен Алматыда қайталама нарықтағы үйлер қымбаттағанын айтады. Мұның себебін ол ақпараттық манипуляциядан туындаған дүрлігуден болды деп есептейді. «Салық реформасын жете түсінбеген халық дүрмекке ілесіп кетіп жатыр. Елдің көбі ҚҚС салынса, үйдің бағасы күрт қымбаттайды деп қауіптенеді. Шынтуайтында, бұл өзгерістер бұрын салынған ескі үйлерге түк те қатысы жоқ», дейді ол.
Имран Османов қазіргі таңда сатылымға шығарылған үйлердің бастапқы құны нарық бағасынан әлдеқайда жоғары екенін атап өтті. Дей тұрғанмен, сарапшының тұрғын үй бағасына қатысты болжамы позитивті. Оның сөзінше, тұрғын үй нарығындағы қазіргі қымбатшылық – уақытша құбылыс. Бағаның өсуі жаңа жылдың алғашқы айларына дейін жалғасуы мүмкін. Одан кейін нарықтағы баға біртіндеп қалпына келе бастайды.
