Пәтер сатып алған қаншалықты тиімді?

Баға құбылып тұр

Алматы – елдегі ең қымбат қала. Орташа жалдау ақысы – шаршы метріне 5 200–5 480 теңге. Демек 40–45 шаршы метрлік 1 бөлмелі пәтер құны айына 220–270 мың теңгеге түседі. Шеткері аудандарда бағалар 170 мыңнан басталады, орталық пен элиталы аймақтарда (Медеу, Бостандық, Алмалы) 350–400 мыңға дейін жетеді. Жақсы жөндел­ген 3 бөлмелі пәтерлердің жалдау ақысы 700 мыңнан асып, баға деңгейі Йоханнесбург, Фуджейра, Бордо, Неаполь қалаларымен иық тірестірген.

Астанада орташа баға – шаршы метріне шамамен 5 000 теңге. Сарыарқа ауданында 115–140 мыңға табылса, Есіл ауданындағы жаңа кешендерде 1 бөлмелі пәтерлер 250–300 мыңнан басталады. Сол жағалаудағы, Ботаникалық бақ пен Есіл жағалауы­на жақын аймақтарда баға одан да жоғары. Премиум сегменттегі 3 бөлмелі пәтерлер 600 мыңнан асады. Бір жылда елордадағы жалдау ақысы 25–30%-ға өсті. Қазір бас қалада Ботаникалық бақ маңындағы пәтерді жалға алу Анталия, Будапешт, Кутаиси немесе Пенангтағы бағадан қымбат.

Шымкентте баға айтарлықтай қолжетімді, бірақ өсім бар. Шет аймақ­тағы 1 бөлмелі пәтерлер 70 мыңнан бас­талады, жаңа кешендерде 170–220 мыңға дейін барады. Қарағандыда – шаршы метріне 4 400 теңге. Орталықтағы 1 бөлмелі пәтер 270 мыңға жетсе, ескі үйлерде 100-120 мың шамасында.

Оралда бағалар тұрақты, 90-250 мың аралығы. Павлодар­да ескі үйлердегі 1 бөлмелі пәтер – 70-100 мың, жаңа кешендерде – 155-180 мың. Үлкен пәтерлер де 300 мыңнан аспайды. Ақтөбе мен Семейде жалдау ақысы бір жылда 20-22%-ға қымбаттаған. Қазір 1 бөлмелі пәтер 100-200 мың теңге тұрады. Талдықорғанда бір бөлмелі пәтер бағасы – 80-180 мың теңге, жылдық өсім – 30%.

Тараз бен Түркістан – жалға алу құны ең төмен қалалар. Бір бөл­ме­лі пәтерді 60-120 мың теңгеге табу­­ға болады. Шаршы метрінің баға­­сы 2 200-2 450 теңге шамасында.

Жалға беріп, табыс тапсақ ше?

Экономист Андрей Чеботарев­тың пікірінше, қазір жалға беретін пәтер сатып алу тиімді шешім емес.

«Жалға берілген пәтер тіпті, теңгедегі депозиттің табысын да жаппайды. Бұрын рубльмен ипотека алып, одан кейін жалға беруден пайда көрген. Қазір ондай мүмкіндік азайды. Сондықтан бұған «инвестиция» деп қарамау керек. Бұл – өз-өзіңді алдау. Ақша­ны пәтерге салғаннан гөрі депозитке қойған дұрыс. Депозиттен түсе­тін табыс қазір пәтерді жалға беруден әлдеқайда жоғары», дейді ол.

Сатып алу тиімсіз

Қаржыгер Сұлтан Елемесов жуырда пәтер мәселесіне қатысты қызық зерттеу жасады. Ол 2010 жылы 3 бөлмелі пәтерді 73 мың долларға сатып алған. Алайда 8 жылдан кейін оны 47 500 долларға ғана сата алды. Яғни доллармен есептегенде шығынға ұшыраған.

«Қазақстанда 7 пәтерім, Кипр­дің Пафос қаласында 1 пәте­рім болды. Алғашқысын 2010 жылы алдық, соңғысын 2023 жылы саттық. Үш пәтерді ипотекаға алсам, қалғанын қолма-қол сатып ал­дым. Қазір Алматыда 2 пәтерім мен Талғар қаласында үйім бар. Пәтер сатып алу әрқашан капиталды өсір­мейді. Әсіресе доллармен есеп­тегенде кейде шығын болып кетеді. Егер пәтерді сатып алмай, жалға алған болсам, ал сол 10,7 млн теңгені депозитке (8-12,5% жыл­дықпен) салғанымда, 8 жылда шамамен 30 мың доллар табар едім», деп түсіндіреді ол.

Қаржыгер пәтерді ипотекамен алуды да зерделеп көрген. Бастапқы жарнасы – 5,37 млн теңге. Қалған 13,7 млн теңгені депозитке салады. 8 жылдан кейінгі нәтижесі – 46 700 доллар. Бұл қолма-қол ақшаға сатып алғанмен шамалас нәтиже. Егер коммерциялық ипотеканы 18%-бен алған жағдайда, шығын 26 200 доллар болады.

«Пәтер сатып алу – әрқашан ең дұрыс шешім емес. Одан да жалға алып, ақшаны долларлық құралдарға салған тиімді. Баяғыда үй алмай, жалдау құнын төлеп жүріп, 8 жылдан кейін бастапқы 73 мың доллар сол күйі қалар еді. Бастысы – бос ақшаны дұрыс инвестициялау. Қазір елде сенімді валюталық корпоративтік облигациялар бар. Қаржы министрлігі қағаздары шамамен 5,5%-бен береді. S&P 500 индексі тарихи тұрғыдан 10%-ға береді. Егер ол кезде сондай құралдарға салғанымда, жалдау ақысын төлеп қана қоймай, үстінен табыс табар едім», деп өз тәжірибесінен мысал келтірді сарапшы.

Жаңа Салық кодексі нарықты өзгертеді

2025 жылғы 18 шілдеде Прези­дент жаңа Салық кодексіне қол қойды. Құжатқа сәйкес, құрылыс компанияларына беріліп келген салық жеңілдіктері алынып тасталды. 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап құрылысшылар тұрғын үй сатқан кезде 16% қосылған құн салығын (ҚҚС) төлеуге міндеттеледі. Бұдан бөлек, қымбат жылжымайтын мүлікке акциз салығы енгізіледі және үлестік қатысу кезіндегі есеп айырысу ережелері өзгереді.

«Халық арасында егер ҚҚС енгізілсе, бағаны байыпты ұстау қиынға соғады деген қорқыныш бар. Бірақ мынаны білуіміз керек – бүкіл әлемде баға тек сатып алу­шының әл-ауқатына байланысты қалыптасады», дейді Қазақстан риелтор­лары қауымдастығы прези­дентінің кеңесшісі Нина Лукьянен.

Сонымен қатар бағаның көтері­луіне ықпал ететін 2 негізгі фактор бар. Біріншіден, егер мемлекет тұрғын үй сатып алушылар­ды субсидия, жеңілдетілген ипотека және бас­қ­а қолдау тетіктері арқылы ынта­лан­дырса. Екіншіден, егер жылжы­майтын мүлік қайтадан инвес­ти­ция үшін тартымды құрал­ға айналса. Бұл жағдайда жалдау ақы­сы өсіп, депозит мөлшерле­ме­лері тө­мендеп, валю­та­лық құбылма­лы­лық күше­йіп, азаматтар ақша­сын «шаршы метрге» салуды жөн көреді.

Осы тұрғыда «Үйді қазір алу ке­­рек пе, күткен дұрыс па?» деген заң­­­ды сұрақ туады. Лукьяненнің ай­­­туын­­ша, қаржылық мүмкіндік же­тіп тұр­са қазір алған жөн. Себебі қазір екін­­ші нарықтағы бағалар тө­мен­деп, ал­ғашқы нарықта жеңіл­дік­­тер мен түрлі ак­циялар ұсы­ны­­лып жа­тыр. Әйткенмен, са­тып алу үде­рі­сіне байыппен қараған да жөн.