Суретті түсірген – Ерлан ОМАР, «EQ»
Өтініштер санының өсуі, зейнетақы қорынан аударымдар, жеңілдетілген бағдарламалардың кеңеюі нарықтағы белсенділікке оң әсер еткенімен, оның табиғи түрде дамуына кедергі келтіріп отыр. Сөзімізге Қазақстан қаржыгерлер қауымдастығы жариялаған деректер дәлел бола алады. Қауымдастықтың талдау орталығы еліміздің 9 ай ішіндегі ипотека нарығына шолу жасаған.
«2025 жылғы қаңтар-қыркүйек айларында ипотекаға берілген өтініш саны 772,2 мыңға дейін артқан, яғни, былтырғы көрсеткіштен (700,6 мың) 10%-ға жоғары. Ал осы уақыт аралығында жаңа ипотекалық несиелердің көлемі өткен жылмен салыстырғанда 25,1%-ға өсіп, 1,7 трлн теңгеге жеткен. Мұндай өсімге қолайлы демография жағдайы, жалақының өсуі және жұмыспен қамтудың жоғарылауы, сондай-ақ ірі қалалардағы тұрғын үй жағдайларын жақсартуға деген үлкен сұраныс себеп болып отыр», деп жазды қауымдастық сарапшылары.
Дегенмен кері көрсеткіштер де жоқ емес. Мәселен қаңтар-қыркүйек айларында мақұлданған өтінімдер үлесі 39,2%-дан 25,2%-ға дейін төмендеген. Бұл нарыққа бір уақытта бірнеше фактордың әсер етуіне байланысты: базалық мөлшерлеме өсті, төлем қабілеттілігіне талаптар қатаңдады, ал ЖТСМ-ді (жылдық тиімді сыйақы мөлшерлемесін) азайтуға деген әрекет нәтижесіз болды.
Тағы бір назар аударатын жағдай, жылжымайтын мүлік нарығы қосымша нарықтық емес көздердің есебінен қолдау тауып отыр. Мысалы, биыл тұрғын үй жағдайларын жақсарту мақсатында БЖЗҚ-дан аударымдар көлемі рекордтық деңгейге минус 450 млрд теңгеге дейін жеткен. Бұл бағаның өсуін жылдамдатып, сату-сатып алу келісімдерін жандандыртып жатыр. Қаржыгерлер қауымдастығы осы ахуалға алаңдаушылық білдіріп отыр.
«Нарықтық емес қаржыландыруды (жеңілдетілген бағдарламалар және БЖЗҚ-дан аударымдар) кеңейту баға қысымын күшейтіп, нарықтағы келісімдердің жоғары белсенділігін сақтайды, сонымен қатар халықтың сұранысы мен іргелі мүмкіндіктері арасындағы теңсіздікті одан әрі ушықтырып, баспанаға қол жеткізудегі «құрылымдық алшақтықты» арттырады», делінген қауымдастық дерегінде.
Осыған қарағанда ипотека көлемі өсіп жатқан сияқты. Бірақ тереңірек үңілсек, нарықта тепе-теңдік жоқ екені анық байқалады. Коммерциялық ипотека көп адамға қолжетімсіз болып барады. Ал өсім негізінен жеңілдетілген мемлекеттік бағдарламалардың, зейнетақы жинағынан аударылған қаржының есебінен ғана жүріп отыр. Яғни ипотека нарығы өздігінен емес, мемлекет берген мүмкіндіктің арқасында дамып отыр. Сол себепті бүкіл жүйе мемлекеттік қаржыға қатты тәуелді болып бара жатыр.
Ал келер жылы қандай өзгеріс болмақ? 2026 жылғы 1 шілдеден бастап, елімізде ипотека бойынша ЖТСМ-ді айқындау тәртібіне өзгерістер енгізілуі мүмкін. Бұл туралы Премьер-министрдің орынбасары – Ұлттық экономика министрі Серік Жұманғарин Үкімет отырысында атап өткен болатын.
«Мұндай тәсіл несиенің қамтамасыз етілу деңгейін және нарықтың нақты жағдайларын ескеретін болады, бұл неғұрлым салмақты және экономикалық негізделген шешім», деді С.Жұманғарин.
Оның сөзінше, Үкімет максималды мөлшерлемені бастапқы жарна көлеміне және несие мерзіміне, яғни нақты қарыздың тәуекел деңгейіне байланыстыруды қарастырып жатыр. Мұндай қадам банктерге барынша икемді мөлшерлемелерді бекітуге мүмкіндік береді. Ашып айтар болсақ, бастапқы жарнасы ірі және несие мерзімі қысқа қарыз алушыларға ипотека арзанырақ, ал неғұрлым тәуекелі жоғары қарыздар үшін қымбатқа түсуі мүмкін. Жаңа әдістеме қарыз алушылардың айырмашылығын ескерусіз барлығына шамамен 25% деңгейінде максималды мөлшерлемеде бекітілетін қолданыстағы бірыңғай ережелерді алмастырмақ.
Ал жаңа ереже қарапайым халыққа қандай мүмкіндік пен сын-қатерлер әкеледі? Бұл туралы ипотека сарапшысы Гүлбибі Жақсыбайдың пікірін сұрап көрдік. Оның сөзінше, тұрғын үйдің бастапқы жарнасын жинауға қиналатын жас отбасылар мен табыс деңгейі орташа азаматтарға ипотека алу мүмкіндігі төмендеуі мүмкін.
«Үй алуды ойлап жүрген талай отбасы қазір несие шарттарын қайта қарап, есеп-қисабын жаңадан жасап жатыр. Өйткені пайыздық мөлшерлеме өскен сайын ай сайынғы төлем де көбейеді, жалпы артық төлем де үлкейеді. Соның кесірінен көп адам «әзірше күте тұрайық» деп, сатып алуды кейінге шегеруге мәжбүр болады. Бұл әсіресе баспанасыз жүргендер үшін оңай шешім емес. Бірақ осы жағдайдың екінші жағы да бар. Кредит қымбаттаған сайын адамдар алғашқы жарнаны көбірек жинауға тырысады. Алғашқы жарна неғұрлым көп болса, соғұрлым ай сайынғы төлем азаяды, банк алдындағы тәуекел де төмендейді. Бұл көпшілікке психологиялық әрі қаржылық тұрғыда жеңілірек. Әрине, бәріне бірдей оңай емес. Табыс азаймай, керісінше көбейіп жатқан адам сирек. Тұрмыс, баға, күнделікті шығындар бар. Дегенмен дәл осындай жағдайда белгілі бір топтың ұтатын тұсы да жоқ емес. Алғашқы жарнасын алдын ала жинап қойғандар несиені ұзақ емес, қысқа мерзімге алатындар, табысы тұрақты адамдар айқын артықшылыққа ие. Өйткені несие мерзімі қысқарған сайын артық төлем де аз болады», дейді сарапшы.
Дәулет ЖАДЫРАСЫН,
журналист
